부동산 재무

누군가가 코넬대학교 호텔경영학과에서 배우는 사회과학 필수과목들중 가장 어려운 과목이 무엇이냐고 물어본다면 나는 주저없이 부동산학(Hopspitality Real Estate Finance)이라고 대답할 것이다. 과목의 이름이 가끔 바뀌는 것으로 유명한데, 개인적으로 응용경제학과나 경영대학원 MBA 과정에서 배우는 부동산학 과정과 별반 차이가 없다는 것을 고려하면 그냥 Introduction to Real Estate 이라고 하는 것이 정확하지 않을까 한다. 그 이유는 수업에서 Real Estate Finance와 Real Estate Investment에서 나오는 거의 모든 내용을 고작 3학점짜리 수업에 몰아 넣어놓았기 때문이다.

 

부동산학을 공부하기 앞서 수강해야 하는 과목은 금융학과 통계학인데, 금융학을 수강하기 위해서는 미시경제학과 재무회계학이 선이수과목이라는 점에서 부동산학은 상당한 응용학문이라는 것을 알 수 있다. 부동산의 사전적 의미는 그 소재를 쉽게 이동할 수 없는 재산 혹은 움직여 옮길 수 없는 재산이다. 미국은 부동산을 토지(Land)와 정착물(Fixture)로 정의하고 있는데, 우리나라 또한 민법 제 99조로 동일한 정의를 사용하고 있다. 다시 말해서 부동산은 물리적인 자연과 3차원의 공간에 관한 재산이다. 다시 말하면, 위치와 장소, 그리고 이들이 갖는 시장성과 지형, 지세, 그리고 환경까지 모두 부동산에 포함되는 개념이다.

 

그렇다면, 호텔경영학과의 부동산 수업은 내가 방금 소개한 것처럼 부동산에 물리적 개념이 대부분일까? 그렇지 않다. 내가 수강했던 당시 부동산학은 호텔 부동산 금융(HREF: Hospitality Real Estate Finance)이라고 불렸다. 다시 말해서, 이 수업은 부동산의 경제적 개념과 가치에 대해 집중적으로 공부하게 된다. 쉽게 말해, 우리 수업에서 부동산은 자산, 자본, 생산 요소, 소비재, 그리고 상품 모두로 탈바꿈 할 수 있는 것이다. 그럼, 이 과정은 구체적으로 어떤 단원들을 포함할까? 지금부터 간략하게 설명하고자 한다:

 

부동산의 기초, 그리고 경제학과 금융학과의 관계

먼저, 수업은 금융학과 부동산이 어떻게 연관되어 있는지 부터 시작된다. 아무래도 금융학 시절 배웠던 투자 포트폴리오에서 가장 유명한 항목 중 하나가 실물자산, 즉 부동산이기 때문이다. 부동산 산업에 대한 전반적인 지식에 대해 학습하게 된다. 부동산의 종류와 부동산 회사들의 종류는 무엇이 있는지, 부동산의 소유권은 어떤 종류가 있는지, 부동산의 기능은 무엇인지, 그리고 연관 산업은 무엇인지 학습하게 된다. 마지막으로, 현대 부동산 수요의 추세와 2000년대 후반에 있었던 부동산 버블까지 우리가 알고 있었던 현상들을 전문적으로 분석한다. 이 과정에서, 우리는 경제학이 부동산학에 끼치는 영향과 부동산에 대한 미시경제학적 및 지리학적 분석 과정에 대해 학습한다. 또한, 정부와 정치 요소들과 같은 거시경제학적 영향에 대해서도 배우게 된다. 마지막으로 부동산에 대한 지역적 수요와 공급을 분석하는 방법에 대해서도 학습한다.

 

부동산과 회계학의 관계, 그리고 회폐의 시간가치

이번 주에는 부동산에서 필수적인 회계학 지식과 세금 관련 지식을 복습한다. 특히, 중요한 회계 기준과 부동산 대차대조표, 손익계산서, 그리고 현금흐름표에 대해 학습하게 된다. 그리고 나서는 세금에 대해 학습하게 되는데, 부동산을 보유하고 있을 시 발생하는 단기 및 장기적 세금과 부동산을 거래할때 발생하는 세금 모두에 대해 공부하게 된다. 그리고 나서 금융학에서 등장했던 현금 흐름과 관련 모델들에 대해 공부하게 된다. 처음에는 가장 기초가 되는 화폐의 시간가치(TVM: Time Value of Money)에 대해 복습하고, 현금 흐름 관련 모델들을 구성하고 발전시키는 과정에 대해 학습하게 된다. 이 때, 현금주의 모델과 발생주의 모델의 차이점에 대해 학습하게 된다.

 

부동산의 가치와 자본시장의 분석

이번 주차에는 부동산의 가치 평가법과 자본 시장에 대해 학습하게 된다. 먼저, 부동산을 평가하기 위해서는 운영수익의 자본화 기법(Capitalized Net Operating Income Method)과 현금 흐름 할인법(Discounted Cash Flow Method)에 대해 학습하게 된다. 이 기법을 이용해서 우리는 한 부동산만 평가하는 것이 아니라, 둘 이상의 부동 자산의 수익 구조를 비교할 수 있다. 또한, 부동산이 요구하는 원가에 대해서도 학습해서 부동산에 대한 총체적인 가치 분석을 가능하게 한다. 부동산의 가치를 매기는 이유는 결국 부동산에 투자하기 위해서이고, 부동산에 투자할 때는 부동산의 파생금리와 부동산 투자의 방식, 그리고 부동산 관련 유가증권에 대해서도 이해애야 한다. 수업에서는 실제 유명 부동산 관련 상품들에 대해 학습하고, 이 상품들이 어떻게 투자자에게 금리 수익을 올려주는지 학습하게 된다. 물론, 당연히 부동산은 개인 투자자들 손만 타지 않는다. 부동산에 투자하는 투자자들도 다양하다는 말이다.

 

부동산 관련 증권과 채권

이번 주차에는 부동산 관련 채무와 주택 저당 증권(MBS: Mortgage-backed Securities)에 대해 학습하게 된다. 먼저, 부동산 관련 대부금(Loan)의 종류와 대부 기간에 대해 학습하고, 대부금의 크기를 결정하는 법에 대해 학습하게 된다. 이때 최적의 자금 조달 수단과 종류에 대해서도 공부하게 된다. 이러한 지식을 바탕으로 부동산의 수명과 관련 문제들에 대해 학습하고, 이 문제가 어떻게 대부금에 영향을 끼치는지도 학습하게 된다. 그리고 나서 그 유명한 주택저당증권에 대해 학습하게 되는데, MBS란 금융기관이 주택을 담보로 만기 20년에서 30년 가량의 장기대출을 해준 주택 저당채권을 대상자산으로 하여 발행한 증권인데, 이 주택 담보권을 기초로 MBS를 보유하게 된다. 쉽게 말해서 K은행이 Q에게 주택을 담보로 2억원을 대출해주고, Q는 20년에  걸쳐 원금과 이자를 갚기로 했을 경우, K은행이 담보로 잡은 주택과 저당채구너을 근거로 증권을 발행할 수 있다. 이 증권은 투자자에게 직/간접적으로 매각되는데, 이때 대출자금을 회수하는 것이다. 그러면 금융기관은 대출금을 조기에 회수하고, 소비자 입장에서는 주택값의 20~30%만 있어도 내집마련이 가능하다.

 

부동산 관련 주식과 자본조달구조, 그리고 리스크 관리

이번 주차에는 부동산 관련 주식과 자본 구조에 대해 학습하게 된다. 일단, 일반 주식과 부동산 관련 주식은 어떻게 다른지 학습하게 된다. 이 때, 부동산 금융에서 주식은 독특한 특성이 있기 때문에 주식 투자 방법에 있어서도 다양한 방식이 있다. 이러한 특성 탓에, 포트폴리오 구성에도 줄곧 큰 영향을 끼치곤 한다. 또한, 창업자가 이 주식을 전략적으로 사용할 수 있게 도와주는 역할도 한다. 그리고 그 다음 주에는 레버리지(Leverage) 효과에 대해 학습하고, 빚이 때로는 원금과 이자 외에도 투자금액을 뻥튀기 해줄 수 있는 좋은 수단이다. 이때, 부동산 증권이 자주 겪는 리스크 문제에 대해 학습하고, 부동산 채무의기간과 최적의 자본 구조의 관계, 선물시장이 부동산 가격에 미치는 영향 등에 대해 공부하게 된다.  

 

주택 금융과 REITs

이번 주차에는 주택 금융과 부동산 투자 신탁에 대해 학습하게 된다. 주택 금융(Housing Finance)란 서민들이 집을 구매할 돈을 투자자들이 마련해주는 제도로써, 집이 마련된 사람들은 렌트나 대부금 상환 등의 방법으로 그 채무를 갚아 나간다. 수업에서는 미국 경제가 주택금융에 끼치는 영향과 주택금융의 역사부터 학습하는데, 이때 주택금융의 종류를 한가족 가정을 위한 금융과 다세대 대상의 주택금융으로 나누어 공부를 하게 된다. 또한, 주택 개발과 주택 개발이 지역 경제에 미치는 영향까지 습하게 된다. 그 다음 주에는 부동산 투자 신탁(REITs: Real Estate Investment Trusts)에 대해 학습하게 되는데, REITs가 일반 투자 신탁과 다른 점은 바로 투자대상이 유가증권이 아니라 부동산 대출이나 부동산 자체에 투자한다는 점이다. 이렇게 부동산에 투자해서 올린 이익금을 개별 투자자들이 돌려받는 것이 아닌 주주 개념으로써 배당금을 받는다는 점이 특징이다.

 

기업 부동산과 국제 부동산

이번 주차에는 기업 부동산과 국제 부동산에 대해 학습하게 된다. 기업 부동산은 기업의 전략, 주식 가치, 부채/자본 비율(D/E Ratio 혹은 Debt to Equity Ratio), 시장점유율 등에 영향을 준다. 미국의 경우 평균 기업 자산의 무려 25%가 부동산으로 구성이 되는데, 이런 부동자산의 규모, 설계, 입지 등이 위험, 총판매고, 비용 등을 변화 시켜 기업 가치에 영향을 준다. 따라서, 수업에서는 이런 기업 부동산에 특수성에 발 맞추어 기업 부동자산의 개념과 기능, 전략적 부동산 투자 및 자금 조달 기법, 조달 구조에 대해 학습하게 된다. 그 다음 주, 이 과정의 마지막은 국제 부동산 단원이 빛낸다. 국제 부동산은 1980년대 도입된 개념인데, 국제 상업 부동산과 국제 거주 부동산으로 나뉘게 된다. 보통은 다른 나라에 집을 구매하려는 민간인, 다른 나라의 건물을 구매하거나 전세로 입주하려는 기업, 그리고 다른 나라에 호텔을 건설하려는 투자 그룹이나 기업이 국제 부동산의 주요 딜러들이라고 볼 수 있다. 수업에서는 국제 부동산의 개념과 가치, 리스크, 투자 구조, 그리고 관련자들에 대해 심도 있게 학습하게 된다.

 

<교과서>

부동산 과목의 교과서는 바로 존 웨이드머(John P. Wiedemer)와 키쓰 베이커(Keith J. Baker), 그리고 조셉 고에터스(Joseph E. Goeters) 교수님 공저의 Real Estate Finance와 Real Estate Investment이다. 각 권당 새 책의 가격이 고작 $40달러를 조금 넘는 말도 안되게 저렴한 가격의 교과서는 양장(Hardcover)이 아닌 페이퍼백(Paperback)으로써 거품 없는 가격이 해마다 가난한(?) 호텔 학교 학생들의 찬사를 받곤 한다. 물론, 가격이 저렴하다고 해서 내용까지 볼품없지는 않다.

 

흔히 REF와 REI라는 애칭을 가진 이 책들의 경우, REF는 성숙한 이론 배양과 재정학적 안목 향상에, REI는 흥미와 실용성 위주의 훌륭한 도서라는 평판이 많다. 물론, 대부분의 수업 내용은 REF와 훨씬 관련이 있다. REF와 REI에서 관련 부분만 하더라도 부동산 사업에 전반적인 지식, 시장 분석, 관련 회계와 세금 처리 기법, 현금 흐름 모델, 가치평가법, 자본 시장, 모기지, CMBS(Commercial Mortgage Backed Securities), 부동산 관련 주식, 자본 구조, REITs(Real Estate Investment Trusts), 기업 부동산, 그리고 국제 부동산을 아우른다.  

 

만약 이 책이 조금 쉽다고 느껴지면, MIT의 슬로언 경영학부의 부동산 수업에서 사용하는 Commercial Real Estate Analysis & Investments도 나쁘지 않다. 데이비드 겔트너(David M. Geltner), 노먼 밀러(Norman G. Miller), 짐 클레이튼(Jim Clayton), 파이엣 에이흐홀츠(Piet Eichholtz) 교수님 공저의 이 교과서는 도시경제학(Urban Economics)의 내용으로 시작해서, 금융학에서 배웠던 DCF와 NPV의 개념, 레버리지의 효과, 모기지론, 상업적 모기지 투자, 부동산 포트폴리오, 토지 가격과 옵션, 리스(Lease)의 이해와 같은 내용들이 등장하기 때문에, 조금 난이도 있는 내용을 섭렵하고 싶다면 이 책을 선택하면 되겠다.

 

<과목에 대한 개인적 평가>

부동산학 개론 수업은 사실 통계학과 함께 호텔경영학과 학생들이 가장 어려워 하는 사회과학 과목 중 하나이다. 수업에 적극적으로 참여하고 숙제만 열심히 해도 좋은 점수를 받을 수 있는 금융학 수업과는 달리 부동산학은 거의 매일 예습을 해야 하며 숙제도 혼자 하기 굉장히 힘들다. 따라서 오피스 아워에 자주 참석해야 할 뿐더러 숙제도 여러번 반복해서 학습해야 시험에서 제 시간에 모든 문제를 풀 수 있다. 게다가 부동산학 수업은 엑셀을 사용한 다량의 자료를 가공하여 부동산학적인 정보를 도출해내는 숙제가 몇 개 있는데 거의 매일 예습을 하지 않으면 절대 풀 수가 없다. 나 같은 경우 금융학에서 좋은 성적을 받았다는 사실에 안주하여 예습을 소홀히 했는데 나중에는 아예 오피스 아워에서 살며 겨우 겨우 학점을 지켜냈다.

 

참고로 부동산학 개론 수업은 호텔학교에서 가장 유명한 부동산 부전공을 얻기 위해서는 반드시 높은 점수를 받아야 한다. 부전공 선택과목들 중 고급 부동산학 과목들은 더 어렵기 때문에 부동산학 개론은 사실 기말고사 이후에도 지속적으로 복습해줘야 향후 부전공을 문제없이 따낼 수 있다. 만약 수리적인 과목들에 자신이 없다면 부동산 수업 전에 기초 대학수학(College Mathematics)을 한번 쭉 훑어보고, 통계학 중 확률 제외 나머지 부분을 복습한 후, 엑셀을 다시 한번 학습하는걸 추천한다. 실제로 엑셀 자료를 분석하고 보고서를 제출해야 하기 때문에 지금까지 호텔학교에서 배운 종합적인 지식을 요구한다고 할 수 있겠다.